“买卖协议书、入住合约、权属说明等材料都有，出租房屋缴纳的税费也有证明，为何我被剥夺了业主身份？”近日，市民李女士向羊城晚报“记者帮”报料，她在1999年向单位购买了海珠区海幢街道杏坛大街52号房改房，但因开发商等历史原因，房产证一直无法办理。在楼栋加装电梯表决时，李女士的房屋归属证明材料不被认可，无法行使意见表决权。此外，该房屋所有权也存在争议，法院判决曾拒绝采纳目前登记所有权企业的所有权主张。

没有房产证就无法行使表决权吗？律师指出，业主和不动产登记人并不能完全画等号，依法登记取得或取得建筑物专有部分所有权的也被认定为业主，可享有楼宇加装电梯等共有部分改建事项的表决权。

杏坛大街52号，有施工人员施工

因无房产证被剥夺业主身份

1999年，李女士向单位购买位于杏坛大街52号的房改房104房。后来，李女士得知，当年开发商广州市民生房地产开发有限公司（以下简称“民生公司”）对首层规划不当、破产等原因，让她与同是一楼的邻居，一直无法办理房产证。

李女士向“记者帮”展示她入住时与物管公司签订的《入住合约》，购买房屋时保留的《广州市公有住房买卖协议书》《省直职工已购公有住房差额面积货币补贴申请书》等材料。当时房屋要出租，李女士单位中国银行广东分行开具了房屋权属说明，说明该房屋已出售给李女士。

李女士与单位签订的《广州市公有住房买卖协议书》

李女士单位开具的房屋权属说明

但是，由于缺乏房产证，楼宇在加装电梯时没有征询李女士的意见，李女士也没有表决权。2025年年初，楼宇业主就加装电梯事宜表决。李女士发现，表决意见签名表没有一楼房屋业主签名栏，她在线上就电梯加装事宜提出意见。事后，李女士分别收到居委工作人员和业主代表电话，“他们称我没有房产证就不是业主，没有表决权”。

2025年至今，李女士多次通过12345反映事件，但却无法与电梯小组协商。楼宇所属的海幢街道表示，街道及社区居委多次与电梯筹备小组沟通，但该小组明确表示拒绝接受调解。李女士一直等不到协商机会，等到的是今年5月电梯直接开始施工。

缴款明细表

目前，加装电梯工程正在推进。近日，“记者帮”走访杏坛大街52号，楼宇周围放着建设电梯的施工工具，有数个遮挡板围起，有施工人员开展施工。李女士表示：“在1楼房屋业主身份需厘清之时，规划部门为何能核发电梯施工许可证？”

小区内拉起了杏坛大街52号加装电梯开工横幅

产权登记在企业名下？

曾有判决不支持

广州市规划和自然资源局海珠区分局回应，增设电梯表决以经登记的不动产权为依据。经查册，该址大楼首层房屋包括104房在内产权目前仍登记在广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“城建公司”）名下，该公司曾复函表明同意该址电梯报建但不参与加装电梯事宜。同意加装电梯的业主占比符合法定要求，因此依法核发加装电梯许可证。

历史资料显示，52号首层规划用途为自行车库、机动车库、泵房、住宅，因历史原因现状全部作住宅使用。杏坛大街52、53号已办理首次登记，其中52号104房暂未办理分单元登记。经与报建图比对，52号103、104房所在建筑部位，报建图显示规划用途为住宅；52号101、102房为非住宅功能。

区规划局表示，参与表决的业主和业主建筑面积均超过三分之二，同意加装电梯的业主和业主建筑面积均超过四分之三，符合加装电梯的法定同意比例要求。52号二至九层每层4户，总户数为32户。参与表决的业主建筑面积共1987.0231平方米（占比91.02%）、户数为29户（占比90.63%），有效表决同意增设电梯的业主建筑面积共1987.0231平方米（占表决面积100%）、户数为29户（占表决户数100%）。

即使不计入产权争议的104房业主表决，亦符合加装电梯的业主同意比例要求。

但是，104房的产权归属存在争议，法院判决书曾明确驳回产权登记业主城建公司对该房屋的所有权。

“记者帮”查询判决书发现，2020年，开放商民生公司曾因房屋所有权纠纷将城建公司、中国银行股份有限公司广东省分行诉上法庭。从一审判决书可知，1998年11月，民生公司（交楼方）与中国银行（收楼方）签订《交楼书》，同意中国银行对杏坛大街52、53号1-9楼共72个单元房屋接收使用。

一审判决书提及的内容（中国裁判文书网截图）

关于52号首层的归属，一审判决书认为城建公司已知悉并同意出售给中国银行。据一审判决书，虽民生公司和城建公司在《补充协议书》约定涉案杏坛大街52、53号首层产权由城建公司占有，52和53号二层至九层产权由民生公司占有，但城建公司在《楼盘单元明细表》中也确认包括涉案8套房屋（其中包括52号104房）在内的52号、53号房屋的业主为中国银行。可见，城建公司是知悉并同意民生公司将包括涉案8套房屋在内的52号、53号房屋出售给中国银行。

此后，民生公司提起上诉。在二审判决中，法院认为城建公司主张对52号首层房屋在其名下的存在矛盾。二审判决书提到：“城建集团在本案抗辩认为案涉首层房屋登记在其名下，故其享有所有权的主张，与前述土地使用权转让合同约定的内容及房屋交付使用情况等诸多事实明显存在矛盾，本院不予采纳。”

二审判决书提及的内容（中国裁判文书网截图）

从法院判决来看，52号首层房屋产权存在争议。但区规划局在增设电梯表决时以经登记的不动产权为依据，未征询实际业主李女士的意见和建议。在房屋产权未厘清、52号1楼房屋业主所有权存在争议之时，加装电梯的有关程序是否合法得当？

律师：依法享有加装电梯相关事项表决权

“业主和不动产登记人并不能完全画等号。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二分编第六章所称的业主。”

王玉臣认为，李女士虽未取得不动产权证书，但基于其合法购买、长期实际占有使用并持有相关购房协议及单位权属证明等材料，“根据上述法律规定，李女士可以被认定为52号104房业主，依法享有对加装电梯等共有部分改建事项的表决权。楼栋加装电梯组织方及行政机关未赋予其权利，程序存在重大瑕疵。”

王玉臣表示，在1楼房屋业主身份待厘清的情况下，规划部门核发电梯施工许可证，该行政许可的作出程序可能违法，可能会侵犯李女士作为利害关系人的合法权益。

鉴于电梯正在施工，王玉臣建议，李女士可立即向人民法院申请“诉前行为保全”，请求法院裁定责令施工单位立即停止施工。接着，可以提起相关民事诉讼，要求停止施工，恢复原状等。此外，可以向规划部门、街道办事处、12345热线等正式提交《关于请求责令暂停施工并启动听证程序的紧急申请书》；就电梯施工许可证申请行政复议或提起相关行政诉讼。

来源 | 羊城晚报、羊城派、金羊网

记者 | 马思泳