文、图/羊城晚报全媒体记者 马思泳

闲置多年的旧花城玻璃厂西侧地块有了归属。

12月3日，广州市荔湾区城中村改造项目“依法征收、净地出让”新模式首宗地块——坑口AF0211011地块，由珠江实业集团旗下珠江产投公司——广州聚广投资发展有限公司以13.3亿元成功竞得。该地块是旧花城玻璃厂西侧地块，属于坑口村城中村改造项目范围内，与附近的广州市织金彩瓷工艺厂、芳村大道沿线的部分房屋，被纳入改造项目的首开区。

坑口村城中村改造项目是广州“依法征收、净地出让”的重点项目之一，也是广州市贯彻落实《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的生动实践案例。改造项目有3条地铁线路交会贯通，紧邻聚龙湾太古里商圈。项目计划提供27宗出让地块，释放约67万平方米产业空间。

在“十四五”期间，荔湾区积极推进“百千万工程”，探索“依法征收、净地出让”新模式，推进城中村改造。近日，羊城晚报记者实地走访坑口村城中村改造项目了解到，项目围绕“分期开发、安置先行”的整体安排推进实施。目前，坑口村城中村改造项目国有土地上房屋征拆签约率达98%，集体土地上住宅房屋动迁工作已于今年9月上旬启动，仍在持续推进中。

探索“依法征收，净地出让”新模式

项目首宗融资地块出让

今年9月底，广州市荔湾区公布坑口村城中村改造方案。坑口村城中村改造项目位于粤港澳大湾区广佛极点核心区，是珠江沿岸高质量发展和白鹅潭商务区的重要引擎，是广佛同城战略的重要核心。

改造项目东至珠江，南至鹤洞路，西至白鹤沙工业园，北至花蕾路。改造范围包括坑口村、花地村以及花城玻璃厂、汇兴社区等国有用地，总用地面积约147.71公顷。

项目坚持政府主导、市场运作，探索“依法征收、净地出让”新模式。由广州珠江实业集团有限公司的旗下子公司——广州聚业投资发展有限公司（以下简称“聚业公司”）作为改造主体，主要负责项目建设等工作，配合荔湾区开展征地拆迁及管线迁改工作。

记者从荔湾区住房建设和园林局了解到，“依法征收、净地出让”新模式通过政府主导，成立荔湾区城中村改造指挥部，有力、有序、有效推进城中村改造，打通改造过程中的堵点、难点。以专项政策性资金，保障资金专款专用，避免因资金问题导致改造项目停滞。在改造资金使用过程中，政府全程监管，严格执行相关管理规定，保障村民合法权益。

此次成功出让的花城玻璃厂西侧地块，是坑口村城中村改造项目的首宗融资地块，宗地面积为22528.9平方米，其中出让用地面积17575.04平方米，规划为居住用地，后续将承接聚龙湾太古里高端人才和坑口项目周边居民改善需求，打造精品居住小区。

记者从聚业公司了解到，作为改造主体，需要参与改造项目的土地整理、收储、安置房和基础设施建设等工作。相关负责人表示：“市属国企的子公司企业参与城中村改造项目，有相应的工作经费。另外，也可以参与融资地块拍卖竞价，优势在于对地块属性、周边开发情况更熟悉。”

旧花城玻璃厂地块将建千套回迁安置房

周边地块将打造高品质商业配套

旧花城玻璃厂东侧地块（A41），是坑口村城中村改造项目的安置地块，占地面积约1.7万平方米，总建筑面积约9.7万平方米。地块已于2025年6月启动建设，目前正进行基坑施工。

聚业公司相关负责人介绍：“安置地块准备建设约7.3万平方米，1000多套回迁安置房。另外将有1.8万平方米用作村集体物业复建。”

在旧花城玻璃厂旁的广州市织金彩瓷工艺厂地块，也在紧密进行征拆工作，该地块占地面积约1.3万平方米。记者向冲口街道了解到，相关部门从今年4月起与地块业主方进行协商，6月基本完成征拆签约，9月开始拆卸原有建筑，“该地块建筑拆卸后，能为旧花城玻璃厂地块后续建设腾挪空间，推进改造项目首开区进度。”

据悉，广州市织金彩瓷工艺厂地块未来将打造商业载体，为住宅区补充商业配套，与芳村大道一路之隔的太古里互相映衬。

改造项目公共配套设施相对成熟。在交通方面，距广州地铁11号线大冲口站约400米，可直达白鹅潭万象城、珠江新城、金融城等；教育上，周边有广东省首批省一级学校芳村小学，且项目规划有36个班的初中；环境上，紧邻荔湾区儿童公园；距离荔湾中心医院花地湾院区约900米。

国有土地上房屋征拆签约率达98%

集体土地上住宅房屋征拆持续推进

记者从冲口街道获悉，坑口村城中村改造项目从今年3月正式启动，分步推进。一部分是首开区，包括旧花城玻璃厂、广州市织金彩瓷工艺厂地块、芳村大道沿线的房屋，这些国有土地上的建筑和房屋目前征拆签约率已达98%，后续将加快推进征拆签约，加快收楼、拆卸。

另一部分是集体土地上住宅房屋，从9月起启动征拆工作，涉及2500多户，目前签约率超40%。按照“分期开发、安置先行”的整体安排，明年3月需要完成签约。

利姨是西后围某栋房屋的产权人之一，与多名兄弟姐妹共同继承了父亲的遗产。该房屋属于改造项目国有土地上，建于二十世纪三四十年代，曾在1978年改建，独栋二层高，有130.75平方米。今年10月，利姨和家人已处理完毕房屋货币补偿手续，居住人也搬离了房屋。

“政府主导的征收工作具有合法性。另外，我们对改造项目列出的补偿方案感到满意。”利姨说，房屋产权权属多人，且有些家人在外地工作、在外国发展，为了避免因房屋产生的矛盾延续至下一代，和家人商量后统一意见，选择货币补偿，“如果选择回迁房，房屋只有一间，倒不如和家人和和气气，分配补偿款。”

在解决房屋补偿问题过程中，利姨也曾遇到困难。起初，动迁公司只认定房产证的建筑面积，但利姨逐项熟读《荔湾区坑口村城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》得知，补偿方案有列出对未经产权登记的建筑补偿标准条款，“我们房屋有部分建筑设施没有纳入产权登记，但是建于补偿条款中提及的时间范围内，是可按该面积的60%依据房屋实际使用性质给予补偿。”

利姨主动向冲口街道反映问题，相关科室耐心为其解答，并想办法推进问题解决，后续还安排测量公司上门测量。“经过测量，确实存在没有纳入产权登记的建筑设施符合补偿条款。在街道帮助下，我们房屋产权人合法得到了补偿款，利益得到保障。”问题解决后，利姨还专门为冲口街道送上了锦旗和感谢信。

“原本居住的房屋是‘握手楼’，楼距只有1.5米，采光一般。要和租客住在同一栋楼。”村民陈先生原本有一套宅基地房屋，约有200平方米，父母住一层，他和太太住一层，其余用作出租。今年11月中下旬，陈先生一家完成征拆签约，选择房屋安置补偿。

“家族世世代代都住在坑口，仍希望日后能留在坑口居住。”陈先生说，征拆工作启动后，发现已有一栋回迁安置房被挑选了10多套，为了能优先选择合适的户型、朝向，日后能先参与楼层摇号，陈先生决定签约，“回迁安置房大概要等5年，希望能如愿回到原址安置。”

在等待回迁安置期间，陈先生和家人将选择租房居住，“征收补偿安置标准中有涉及临迁补助费，能满足家人的租房开支。”

探索保育具有特色价值建筑

以“水起风生”留存坑口文脉

生菜会、醒狮、土地诞、扒龙舟……坑口村数代人传承了多项具有历史意义的文化活动。坑口村历史可追溯至宋末，元、明、清时期，陆续有其他村落汇聚。在20世纪中叶逐渐发展了6个自然村，后来组成了坑口行政村。

聚业公司相关负责人介绍，在项目改造过程中，邀请广州市城市规划设计有限公司（市岭南中心）深入挖掘村史，到广州档案馆获取资料，以纪录宣传片形式呈现坑口村的村史、村貌；通过纸质书籍，梳理坑口村的历史民俗，编撰《坑口村村史文化读本》；在项目展示厅举办主题展览，落地“水起风生”主题村史展馆，展示坑口村1883年的地图，还呈现村形变迁和发展脉络。

此外，改造主体后续将对大冲口涌历史环境要素实施整体保护，保护具有价值特色的建构筑物和传统风貌建筑，整体营造岭南水乡的独特韵味，再现“桥街水市，船埠码头”的胜景。

随着改造项目推进，相关单位发现项目范围内有22栋具有一定保护价值的建筑，但未达到“挂牌”保护程度。

记者从冲口街道了解到，据文保单位介绍，在城中村改造项目中，对未达到“挂牌”保护的建筑进行保育，是一次创新探索。为保护村中具有一定建筑特色价值的建筑，专门请了文保单位制定每一栋建筑的指导实施方案，列出建筑内部具有保育价值的构件。实施单位还将全程录像，录像将用作建筑的历史资料，为建筑构件保育提供依据。