今年以来广东暴雨频发，导致不少市民的房屋出现渗漏。屋顶滴水、外墙渗水、窗边返潮、厨卫积水返漏成为汛期常态，更有住户遭遇长期漏水无人处置、多方推诿的维权难题。

不同楼龄、不同类型的房屋漏水，或是没有物业管理的小区房屋漏水，该找谁、或该如何解决问题？羊城晚报记者依据《建设工程质量管理条例》《中华人民共和国民法典》《广州市物业专项维修资金管理办法》等权威法规，结合过往已审结案例，梳理出全场景漏水权责清单。

一、质保期内的房屋渗漏：建设单位负责

广州市住建局回应，依据《建设工程质量管理条例》，屋面、外墙防水法定质保期限为5年，质保期内建设单位是首要维修责任主体。如果遇到开发商推诿、敷衍维修，市民可以向项目所属区住建部门投诉。

同时，广州已推行了住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）制度，已投保的项目，业主如遇维修问题，可通过“广州IDI报修”小程序一键报案，由保险公司组织查勘维修理赔。

二、收楼超5年房屋渗漏：私域业主负责，公共区域启用维修资金

房屋过5年防水质保期后，私人区域漏水由业主负责；楼顶、外墙、公共管道等共有部位渗漏的情况，由物业牵头，申请住宅专项维修资金维修。

▶《广州市维修资金管理办法（穗建规〔2022〕2号）》第三十六条规定，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况（如外立面脱落、房屋渗漏（经房屋安全鉴定机构检测认定的）），需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

三、房屋相邻漏水：楼上漏水楼下淹，过错方担责

日常高发的楼上厨卫、私改管道漏水渗漏到楼下的情况，物业可居中调解；楼下可通过诉讼主张维修，以及墙面、家具受损等相关财产损失赔偿。因情况各异，承担责任者除了楼上业主外，还可能涉及物业公司、开发商等。

▶《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条规定，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

四、老旧无物业小区的公区漏水：全体业主分摊维修

对于没有引入物业管理的老旧小区，若出现楼顶、外墙等公区渗漏水情况，由全体业主分摊维修，社区居委会可协助统筹。

▶《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

五、长期投诉无人管：物业不作为可追责

今年7月佛山出现房屋漏水30天长木耳、业主投诉无人处置的案例，在广州也有类似版本。这种物业失职的情况，业主可向辖区住建部门投诉，情节严重的需承担补充赔偿责任。

▶《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人需妥善养护小区共有部分，保障业主财产安全。

2018年修订的《物业管理条例》第三十五条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（注：由于每宗漏水个案情况存在差异，实际处置仍需结合现场情况具体研判。）

文、图、视频｜记者 陈玉霞