肇庆合景天峻花园数十名业主全款购买车位却迟迟不能办证，维权陷入僵局

文/羊城晚报全媒体记者 李海婵

图/受访者提供

“全款买的车位，后来才知道早在2023年被法院查封了。”近日，肇庆高新区合景天峻花园业主刘先生向羊城晚报记者倾诉了自己的困境。

微信群里，和他遭遇相同的业主已有80多人。他们以2万元-7万元不等的价格，全款购置车位，结果有的被查封，有的被登记至第三方名下。如今开发商疑似“资不抵债”，而第三方公司消极推诿，业主们陷入“办证遥遥无期”的维权僵局。

全款购车位办证迟迟无着落

据刘先生介绍，2024年1月28日，他在肇庆高新区合景天峻花园营销中心选购一处地下产权车位，销售人员当时承诺当年6月底即可办证，刘先生当场付了全款。然而，约定时限过后，办证始终没有进展，开发商也始终未出具正规合同和票据。刘先生多次沟通，开发商均以“手续正在办理”为由拖延。更让刘先生始料未及的是，他在不动产登记中心查询发现，该车位早在2023年8月9日已被四会市人民法院查封。

同小区业主孙先生也有相似遭遇——2024年2月，孙先生在营销中心全款购入车位，却没等来产权证。查询发现，车位已被登记在第三方名下。

记者了解到，该小区多名业主陆续反映，在2023年至2024年购置车位，却未拿到正规网签合同、发票。业主普遍反映，整个认购流程混乱无序：认购书盖章既有开发商公章，也有第三方张某公司（四会华创信息咨询服务部）印章；收款渠道五花八门，张某公司账户、私人支付宝、五金店转账等皆有……

车位“包销”业主网签被拖延

记者联系多位业主、相关部门了解发现，乱局源于一份“包销协议”。

2023年3月，开发商肇庆昊泰房地产开发有限公司与张某签订《大宗车位买卖协议》，由乙方（张某）一次性购买551个产权车位。协议约定：“待乙方（张某）与乙方客户销售成交后，甲方（昊泰公司）须于7个工作日内配合乙方将车位变更至乙方客户名下……若截至2025年3月31日购买房源未能全部销售成交并网签《商品房买卖合同》的……乙方未销售成交的房源需由乙方指定人员/公司与甲方网签《商品房买卖合同》。”

简单来说，张某名义上“买”了551个车位，但协议约定先不全部过户，而是张某卖掉一个、开发商更名一个。若到2025年3月31日，仍未卖完并网签，剩余车位须由张某与开发商正式签订《商品房买卖合同》兜底买走，相当于一份“包销协议”。

然而后续销售中，部分业主与张某公司签订车位认购书，部分业主则直接与开发商签订认购书，但均未能进一步签订正式的《商品房买卖合同》、办理网签备案。

在部分业主看来，付了全款却迟迟不能网签，根源在开发商故意拖延。孙先生气愤地质问：“拖来拖去，拖到2025年3月31日后，就是为了将车位过户给张某，不知道存着什么心思！”

协调未果业主或通过司法维权

广东省数字住房（粤安居）一体化平台显示，合景天峻花园地下室共有848个产权车位，其中315个处于预查封状态，产权登记在昊泰公司名下，此外250个已批量过户至张某名下，其余登记在其他业主名下。

据了解，该小区车位先后经历两轮司法查封：2023年8月，部分车位因昊泰公司与中建二局第一建筑工程有限公司纠纷被查封；另有部分车位为2024年2月起被查封。

业主们介绍，一开始车位被申请查封，之后张某介入诉讼，拿回一部分车位，过户到自己名下；还有一部分车位因诉讼未完结、持续处于查封状态，就一直留在开发商名下。

对此，肇庆高新技术产业开发区城市建设局接受羊城晚报记者采访时表示，自2024年6月起，该局陆续收到合景天峻花园地下室车位未签订正式买卖合同、未办理网签的投诉，并多次开展协调。

2025年6月，该局组织张某与业主现场协调，会后分批组织业主签订《车位买卖合同》，大部分业主已签，但张某至今仍未按约过户；10月该局再次组织协调，提出调解方案，未查封车位分批次过户，税费各担；查封车位待张某与昊泰公司执行异议之诉结果，胜诉则解封过户，败诉则置换未查封车位或退款。业主基本同意，但张某一方均未推动。

记者多次致电张某，电话无人接听。目前，小区营销中心已撤场。

肇庆高新技术产业开发区城市建设局工作人员表示，涉事各方法律关系复杂，昊泰公司目前疑似“资不抵债”。接下来，该局拟请求区政法、公安等相关部门介入，督促落实过户、制定查封车位处置方案，同时引导业主通过司法途径维权。

开发商“包销”车位给第三方不合法

事实上，开发商将大批量车位通过包销协议转让给第三方、向业主出售后长期不网签、最终将车位批量过户至第三方名下的操作，并非孤例。记者查阅最高人民法院及多地法院公开生效判例发现，类似操作并不合法。

《中华人民共和国民法典》第276条明确建筑区划内车位应当首先满足业主需要，最高人民法院相关司法解释进一步明确，开发商须按配置比例将车位处分给业主，否则不符合“首先满足业主需要”的法定要求。

天津津南区法院（2023）判例显示，一开发商将607个车位打包转让给非业主公司，因协议目的并非优先满足业主需求，被认定违反法律强制性规定而无效。

无独有偶。西安未央法院（2024）亦判决开发商与第三方约定“包销期满剩余车位强制过户给第三方”的条款无效，明确非业主第三方不能通过买断排除业主优先购买权。