“城市更新是广州实现‘老城市新活力’的核心战略，却被‘资金难、政策散、路径窄’三大瓶颈卡住了脚步。”广州市政协委员、广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司行政总经理丘文在广州市两会上提交相关提案，聚焦超大城市更新攻坚期的关键难题，从政策、金融、治理三大维度抛出系统性创新方案，为广州破解城市改造更新梗阻、探索“广州经验”建言献策。

作为推动高质量发展、改善民生福祉的关键抓手，广州城市更新已进入深水区，城中村提质增效、老旧小区自主更新等任务艰巨。

丘文分析指出，当前工作面临多重系统性瓶颈：资金方面，项目投资规模大、回收周期长，过度依赖财政投入和银行贷款，社会资本参与度低，REITs等创新金融工具尚未形成闭环；政策层面，跨部门权责交叉、审批流程冗长，法规政策在利益平衡、产权处置等方面存在模糊地带，制度性交易成本高昂；实施模式上，“重改造、轻运营”“重短期、轻长效”问题突出，后续社会管理、产业导入等谋划不足，治理能力有待提升。

针对这些痛点，丘文在提案中构建了“政策创新+金融赋能+治理升级”三位一体的破解路径，提出一系列可落地的实操建议。

政策协同层面，丘文建议启动《广州市城市更新条例》立法调研，将成熟经验上升为地方性法规，提供稳定权威的制度保障；同时成立高规格领导小组，由市主要领导牵头，统筹多部门实行“五统一”（统一规划、政策、标准、审批、监管），打破部门壁垒。针对不同更新类型，深化“分类指导、精准施策”，明确城中村三类改造路径的适用标准，出台老旧小区“自主更新”专项细则，简化绿色审批流程。

资金筹措方面，核心是拓宽市场化融资渠道。丘文呼吁设立“广州城市更新高质量发展引导基金”，由市、区财政及市属国企牵头，引入保险资金、养老金等长期资本，以“母子基金”架构发挥“启动资金池+风险缓冲垫”作用；全力争取城市更新类基础设施公募REITs试点，建立项目储备库，力争两三年内实现首发突破，打通“投资-运营-退出”闭环；同时优化“财政+金融”组合拳，扩大专项债支持范围，推出长期低息专项贷款，对社会资本参与项目给予税收优惠、容积率奖励等激励。

治理保障维度，提案强调全生命周期效益。丘文建议推行“社区规划师/建筑师”全程陪伴制度，通过政府购买服务让专业人员常驻片区，为居民提供从设计到施工的全流程技术指导；建立“改造与治理”同步谋划机制，项目审批时需同步提交后续物业管理、运营方案，确保“一次更新、长期管好”；依托“穗智管”平台搭建“智慧更新公众参与与监管平台”，整合政策发布、意愿征集、资金监管等功能，以数字化手段保障公开透明，提升公众参与感。

“破解城市更新瓶颈，是关乎广州未来竞争力的深刻变革。”丘文表示，这些建议旨在构建“规划引领、金融赋能、治理保障”的高质量发展新范式，既是解决当前困境的迫切需要，也是广州作为国家中心城市探索中国式现代化城市发展道路的先行使命。他期待相关创新举措尽快落地，让城市更新真正成为驱动广州高质量发展、满足人民美好生活向往的强劲引擎。

文、图｜记者 薛江华