9月13日，2025广州国际智慧物业博览会落幕。对于广州物业企业而言，2025年是一个特殊的年份，一方面，广州市物业管理行业协会在今年迎来成立的第30个年头；另一方面，随着上游房地产行业的深度调整，物业管理行业也在管理面积增速放缓的市场环境下，专注于存量市场的竞争。

本届物博会发布的《2025广州市物业服务行业发展报告》显示，在宏观经济与房地产市场下行的大背景下，物业管理行业逐步转入存量市场，竞争加剧。

以百强企业为例，2024年，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点，自2021年以来，百强企业管理面积增速持续下降。但是，市场容量总量巨大，经营效率提升潜力高也同样是现实。

截至2024年末，全国物业管理在管总建筑面积已达314亿平方米，市场体量庞大，预计到2029年将突破370亿平方米。行业营收规模也同样巨大（2023年达1.7万亿元），已超越多个传统服务业，显示出强大的市场韧性。转型升级、通过科技手段提升人均效率和盈利能力将是未来很长一段时间里行业未来发展的关键。

在本次物博会上，记者观察到，不少物业企业颇具前瞻性视野，早已开始布局社区增值、智慧管理等领域，且已经形成了一定成果。

例如，广东本土民企碧桂园物业，旗下的社区近场零售品牌“智享楼下心选”现已覆盖10座城市；“智享楼下充电”项目，截至2025年上半年布局60万个充电插座，拥有550万注册用户。该公司业绩公告显示，2025年上半年，碧桂园服务的社区增值服务收入21.04亿元，同比增长5.3%。

同样创立于广东，背靠万科的万物云则早早将目光着眼于城市存量治理，提出了“理想之地”的服务模式。该模式与近年住建部力推的“完整社区”建设相契合，在武汉市江汉区唐家墩街道展开试点。由江汉区委、区政府主导成立合资公司，在唐家墩这一深度老龄化、外来人口众多的街道，构建覆盖健康、生活、社交、工作、服务、交通的六大场景服务体系，部署AED设备、推进老旧小区改造、建设邻里中心等，目前已实现区域内问题解决时效提升70%、城市管理经费降低10%、群众投诉量降低31%。

在本次物博会上，由广州物协现场发布的数个行业标杆案例也佐证了上述趋势。包括“新业态劳动者职工小家”“骑手友好社区” 等，专注解决新业态劳动者 “进门难、停车难、就餐难” 等问题，凸显人文关怀。

广州市物业管理行业协会会长李永新表示，当前行业处于转型升级关键期的机遇与挑战，房地产存量时代竞争加剧促使企业回归服务本质，优秀企业借科技手段提质增效、拓展社区生态链转型生活服务运营商。也希望广州物业企业需把握政策机遇，构建竞争壁垒、参与城市发展、探索 “物业 +” 模式、推动智慧解决方案产品化，实现向城市运营者的蜕变。

文 | 记者 范晗越

图 | 受访者提供