出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

70个大中城市中，新房价格上涨城市增至17个，比上月多10个；二手房价格上涨的城市有10个，比上月增加2个。

上涨TOP5城市为杭州、湛江、上海、厦门和成都。同时，武汉、天津、深圳、重庆、锦州、宜昌、南充、长春、宁波、太原、南京和平顶山等城市也为正增长。

统计局最新出炉的11月房价指数，令楼市的止跌回稳倍受鼓舞。更重要的是，各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。

“但就目前情况来看，跌势还没有转变。” 原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏指出，如果用一个字来概括2024年楼市，那就是“跌”。

“年底的数据肯定不会把跌势转为升势，只不过是跌幅变窄。”

新的一年里能不能止跌？孟晓苏认为，中央已提出了要求，需要有“持续用力”的措施保证。如果能“实施更加积极有为的宏观政策”，新的一年就可能做到止跌回稳；比如明年上半年能够“止跌”，下半年就有可能“回稳”。当然如果不采取有力措施，那就可能会继续跌。

在11月28日的“2024搜狐财经年度论坛”上，他提出保障房缺口在1亿套左右，应该启动“商改保”，利用闲置商业办公用房改造为保障房。

半个月后的中央经济工作会议中，提出“盘活存量用地和商办用房”，与孟晓苏的建议完全契合。他一再强调，商办用房适合改为保障房，“商办改保障”应成为下一步的主要方向。

此次中央经济工作会议后，能为楼市带来哪些变化？2025年，楼市能止跌回稳吗？房贷利率还有下调空间吗？“商改保”如何落地？带着这些问题，搜狐财经再一次与孟晓苏进行深度对话。

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长 孟晓苏

以下是搜狐财经与孟晓苏对话精编：

搜狐财经：自924之后，多个城市的LPR降至“2”字头后、又重新调回“3”字头？您认为在即将到来的宽松货币政策下，房贷利率还会继续下降吗？

孟晓苏：房贷利率下一步还应不应该降？当然应该降。

现在房贷利率降至3%上下，虽比前几年好多了，但最近中央已经提出了新要求。中央经济工作会议讲的是：“适时降准降息”。降息包括两方面，一方面是降低存款利息，另一方面贷款也要降息，包括企业贷款利息和居民贷款利息。尤其是对购买保障房的居民，更应该把利息放到最低。

现在3%的房贷利率还有没有下降空间呢？我认为有，至少还可以降50个基点，降到2.5%上下应该是可以的。我的判断是有降的空间。

如此降息不会让银行活不下去，因为存款利率在下降，银行还享有一定的息差。同时商业银行也应当考虑，现在各个行业与居民都这么困难，银行凭什么养这么多人，收入还这么高？如果银行的效益变差，也应该降薪，让薪酬回归合理水平；同时也应裁员，让自身的运行成本维持适度。

搜狐财经：此次经济会议过后，很多人认为房地产领域还有大政策，而且力度还不小，加重了一批买房“等等党”的观望情绪，对此您怎么看？

孟晓苏：我原来讲过一个笑话，说的是楼上扔靴子，第一只靴子扔下来后，楼下还在等他扔第二只。我看如果有更多政策储备，就别让楼下的人老等着，有后续政策就早点出台。中央、国务院提出过这样的要求，要求政策早出快出。贯彻落实中央精神一定要及时。

说到居民买房的事，在目前房价继续下跌的市场上，居民观望是可以理解的。不能在房价下跌的时候，还让居民拿自己的钱去冒风险。这些钱涉及到他未来的生活。前一段时间的房价下降，已经造成一批房主的资产损失，而且把人们给吓住了。一朝被蛇咬、十年怕井绳。所以他们就要观望判断未来房价还会不会再降？楼市限制性政策会不会再回潮？

如今的一些误操作又加重了居民的等待情绪，主要问题出在造成房价继续下降的“法拍房”。法拍房在市场上达到一定体量，会造成二手房市场价格节节下跌，继而传导至新房市场。我一直在呼吁，有关银行要改变他们的错误做法，要体谅这些老百姓的苦处，他们下岗失业，失去了原来的收入，这些都是不可抗力，不是他们自己力所能及的。

所以年初我就提出了几个办法：一是允许居民延期还贷；二是对困难贷款人停息延贷；三是在收购存量商品房用作保障房时，政府平台要通过保价方式收购这些法拍房，这样也能尽量减小居民的损失，银行也能实现收债。

最近传来一个好消息，就是银行与贷款到期百姓协商解决问题。这就对了。现在法拍房市场的成交率只有20%，客观情势也在支持着我的建议。法拍房起到阻碍楼市“止跌回稳”的恶劣作用，现在有意买房的人们持币等待，很大程度上在于由法拍房所引发的房价下跌。

所以，我认为有利于鼓励购房的好政策要尽早出台，不利的政策要尽快收回。要阻止法拍房迅速扩大的趋势。在即将到来的2025年，是不是应当考虑对房贷逾期的居民区别对待？除非是那些有能力还钱却不还钱的恶意逾期者，可以按照司法流程进入法拍；而对于那些下岗失业的员工，对于经营困难的中小企业主，应该采取延期还贷或停息延贷的办法，帮助他们度过难关。

搜狐财经：对于2025年的楼市走向，各方研判不一，有的认为2025年销售会回暖；有的持悲观态度，您的观点是什么，楼市在2025年能止跌回稳吗？

孟晓苏：“持续用力推动止跌回稳”这句话反映了中央对现状的看法，现实问题就是还没有能止跌回稳。中央政治局曾经在9月26日会议上提出了“止跌回稳”，那时面对着房价与市场节节下跌的局面。最近销售跌势有些收窄，但是投资额下降更多，这就影响到明年的新开工。所以从整体来看，现在还是处在跌势之中。

如果用一个字来概括2024年的楼市，那就是“跌”。现在跌势还没有根本转变，今年就出现了楼市持续第三年的大幅下跌。近期数据肯定是不会把年度跌势转为升势，只不过是跌幅可能会收窄一点。

在新的一年里能不能止跌？孟晓苏认为，中央已提出了要求，需要有“持续用力”的措施保证。如果能“实施更加积极有为的宏观政策”，新的一年就可能做到止跌回稳；比如明年上半年能够“止跌”，下半年就有可能“回稳”。当然如果不采取有力措施，那就可能会继续跌。

搜狐财经：除了上述谈到的法拍房和保障房，对于稳楼市、用力促进房地产市场止跌回稳，您还有哪些思考和建议？

孟晓苏：从2021年中央提出稳房价、稳预期，至今已三年多，房价不仅没有稳住，反而出现了大幅度下跌。这才造成了信心下降，导致现在市场持续低迷。房屋销售的持续下跌，是与信心下降、预期不良联系在一起的，而预期不良不是没有依据，而是现实房价不能稳住造成的。

引用中央经济工作会议的一句话，就是“着力实现增长稳、就业稳和物价合理回升的优化组合”。如果将物价合理回升与稳房价相搭接，房价也应当是合理回升，要把跌掉的这部分补回来。要知道跌掉的这部分是众多居民的家庭资产。

“降房价”应该要做，但需要通过保障房的批量供应来实现。保障房价格明显低于商品房，可以实实在在给工薪家庭好处，同时也会拉低平均房价。这种降房价能造福百姓，又不会伤害任何人。因为每一个板块的结构性房价都没有下降。

在构建房地产发展新模式上，此次中央经济工作会议着重提到要有序搭建相关基础性制度，这个制度应当是“市场+保障”的住房制度。据此需要一系列的制度搭建，包括住房土地供给制度、保障房建设分配管理制度和住房金融制度等。

我国的住房金融制度更多还是应当服务于普罗大众。商业银行一般都愿意贷给有钱人，需要引导他们向普通居民家庭倾斜。要让这些普通家庭能借助银行杠杆，早日实现自己的住房梦和资产梦。