多地取消公摊面积政策概览

近期，“取消公摊面积” 成为多地房地产政策中的热门话题。就在 12 月 17 日，河北省张家口市发布相关通知，明确落实取消普通住宅和非普通住宅的标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行 “现房销售”，并逐步推进 “取消公摊”。而在 12 月 12 日，湖南省衡阳市自然资源和规划局等部门也联合发文，规定自 2025 年 1 月 1 日起，该市商品房销售实行套内建筑面积计价。

其实，早在今年更早的时候，广东肇庆和湖南湘潭等地就已经提出 “取消公摊” 这一举措了。此外，像广州、杭州、长沙和厦门等地，虽未明确表示取消公摊，但也在通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式，努力提高实际得房率。

从目前官宣取消公摊面积的城市来看，主要是以三四线城市居多。这些城市积极响应房地产市场变化，出台相关政策，旨在提升购房者的权益保障以及促进房地产市场更加健康、有序地发展。

比如张家口市，通过多部门联合发布政策，从土地利用、价格机制、销售模式等多方面进行调整，希望逐步实现取消公摊这一目标；衡阳市则进一步细化，明确规定按套内建筑面积计价的具体执行方式以及相关公示要求等，让购房者能够清楚知晓所购房屋的真实情况。

不过，虽然各地纷纷出台此类政策，但在实际执行过程中，也可能会面临一些差异和问题。不同的开发商在执行层面或许会存在一定的不同，这取决于他们各自的经营策略、成本考量以及对政策的理解和响应程度等因素。但总体而言，这些政策的陆续推出，已然为房地产市场的发展带来了新的变化和机遇，后续也值得大家持续关注其推进情况以及产生的影响。

取消公摊面积对购房总价的影响

看似成本降低的情况

对于部分购房者而言，取消公摊面积似乎意味着购房成本能够降低。在以往按建筑面积计价时，存在一些实际得房率较低的房子，公摊部分占比较大。比如说，有的房子建筑面积是 100 平方米，但套内面积可能只有 70 平方米，购房者需要为那 30 平方米的公摊面积支付相应费用。

而当实行按套内面积计价后，若房子单价保持相对稳定，那么购房者就相当于以更低的总价购得了相同户型的房产，毕竟不用再额外为公摊部分买单了。例如，一套原本总价 200 万、建筑面积 100 平方米、套内面积 80 平方米的房子，按建筑面积算单价是 2 万元 / 平方米，若取消公摊按套内面积计价，只要单价不超过 2.5 万元 / 平方米（200 万 ÷80 平方米），购房者的购房总价就是降低的。

不过，这种看似成本降低的优势更多地取决于开发商愿意让利的程度。并且，对于那些本身就是零公摊，或者实际得到的房屋面积甚至比建筑面积还要大的楼盘来说，取消公摊面积政策对其购房总价并不会产生影响。

实际总价未必下降

虽然计价方式从建筑面积变为了套内面积，但购房的实际总价未必就会下降。一方面，开发商有着自己的成本考量，开发一个楼盘需要投入土地出让金、建筑材料费用、人工成本以及各种税费等诸多成本，这些成本并不会因为计价方式改变而减少。

以某个楼盘为例，假设其开发总成本固定，原本计划按建筑面积销售来收回成本并获取利润，现在按套内面积计价了，为了保证自身收益不受损，开发商可能就会提高房屋每平米的售价。比如，原本 100 万元能买 100 平方米的房子（套内面积 80 平方米），按建筑面积算单价是 1 万元 / 平方米，按套内面积计算单价就变成了 1.25 万元 / 平方米（100 万 ÷80 平方米），这样购房者的购房款总额其实并没有变化，只是单价标签发生了改变。

另一方面，在优惠力度上，不同的开发商在执行层面可能存在差异。像衡阳有的项目原本可以给出九五折优惠，但如果按照套内面积计价的话，开发商可能就会把折扣优惠收回去。所以，即使取消了公摊面积，受到这些因素影响，购房的实际总价也可能并不会实质性地降低，甚至在某些情况下还可能出现升高的现象。

对房屋单价的影响分析

单价可能上升的原因

在取消公摊面积后，房屋单价有可能出现上升的情况。这是因为开发商在开发楼盘时，其投入的成本是既定的，比如土地出让金、建筑材料采购费用、人工成本以及各类税费等，这些成本并不会因计价方式从建筑面积变为套内面积就有所减少。

以前按建筑面积销售时，是将这些成本分摊到包含公摊面积在内的每平米建筑面积上。而当实行按套内面积计价后，同样的成本就只能分摊到套内的实际使用面积上了。举例来说，假设一套房子建筑面积是 100 平方米，套内面积为 80 平方米，开发总成本是 160 万元。按建筑面积算单价就是 160 万 ÷100 = 1.6 万元 / 平方米；若按套内面积计价，那单价就变成了 160 万 ÷80 = 2 万元 / 平方米。可以明显看出，单价出现了上升。所以，从成本分摊的角度来看，取消公摊面积后，房屋单价往往会有上升的趋势，购房者需要对此有清晰的认识。

单价变化带来的连锁反应

单价的上升会引发一系列连锁反应。首先，对于购房者的购房预期会产生影响。原本购房者心里有一个基于建筑面积计价的房价预期范围，当看到取消公摊后单价上升，很多人可能就会重新评估自己的购房能力和时机。比如刚需购房者，面对单价变高，可能会更加谨慎，会去仔细权衡自己的资金储备以及未来长期的还款压力等因素，进而延迟购房计划。

从市场层面来看，房价上涨预期会被强化。一方面，部分开发商为了保证自身的利润空间，会根据套内面积计算提高房屋每平米的售价，这种价格的上调容易让市场产生房价整体要上涨的感觉；另一方面，购房者的谨慎观望态度也会让市场上的房源流通速度在短期内有所减缓，而一旦有部分房源成交价格走高，就更容易加剧房价上涨的预期。而且这种预期一旦形成，可能会进一步影响后续新楼盘的定价策略以及二手房市场的价格走势等，甚至可能促使整个房地产市场进入一个价格调整的周期，无论是开发商、购房者还是相关的上下游产业，都会受到不同程度的波及。

购房成本的其他关联因素

开发商策略调整影响

取消公摊面积后，开发商的销售策略调整对购房者实际购房成本有着不容忽视的影响。在销售价格方面，部分开发商可能会选择提高套内面积的单价，毕竟开发过程中的诸多成本如土地出让金、建筑材料费用以及人工成本等并不会因取消公摊而减少，为保证利润，他们会将原本分摊到公摊面积上的成本转加到套内单价里。例如，原本一套建筑面积 100 平方米、套内面积 80 平方米、总价 100 万元的房子，按建筑面积算单价是 1 万元 / 平方米，取消公摊按套内面积计价后，单价就可能提高至 1.25 万元 / 平方米，这样购房者的购房总价其实并未降低。

而在优惠政策上，不同开发商也会有不同做法。像有的项目原本能给出一定的折扣优惠，可在按套内面积计价后，开发商为维持收益，可能会收回部分优惠。比如衡阳某些楼盘原本可以给到九五折优惠，实行套内面积计价后，折扣就没了，这无疑增加了购房者的实际购房成本。所以说，开发商的这些策略调整，使得购房者最终的购房成本存在不确定性，购房者在购房时需要仔细甄别不同开发商的定价及优惠策略。

市场供需关系变化影响

取消公摊面积改变了购房成本，这一变化会使得部分购房者重新考量购房计划，进而影响市场供需关系。一些原本打算购房的人，看到购房成本可能并未如预期下降，甚至有所上升，便会选择暂时退出市场，使得购房需求有所减少。

当需求减少后，市场供需就会失衡，而这种失衡又会反作用于购房成本。一方面，部分开发商为了吸引购房者，可能会适当降低价格，但如果降价幅度过大影响到利润，他们又会维持价格或者提高价格来保证自身收益，这就使得房价出现进一步波动。比如在一些三四线城市，取消公摊后，部分楼盘因销售压力增大短暂降价促销，可发现销量提升不明显且成本难覆盖时，又回调价格。

另一方面，市场上房源的流通速度也会受到影响，观望情绪浓厚下，二手房交易活跃度下降，而新房的去化周期可能变长，这些情况综合起来又会强化市场对房价的预期，进而影响后续整个房地产市场的价格走势，使得购房成本陷入一种动态变化中，购房者需要密切关注市场动态，把握好购房时机。

购房者应对建议

充分了解政策细则

购房者首先要做的就是深入研读所在地区关于取消公摊面积的具体政策文件，明确政策实施的时间节点、适用范围以及相关配套规定等内容。例如，衡阳市明确规定自 2025 年 1 月 1 日起商品房销售实行套内建筑面积计价，那购房者就要清楚在此时间之后新开盘的项目具体计价方式的转变细节，像套内面积如何准确界定、哪些部分算入套内面积、是否有特殊情况的说明等。同时，关注政策中对于已购房业主权益的保障措施，以防出现自身权益受损却不知情的情况。

积极与开发商沟通

在看房选房过程中，要主动和开发商交流，询问他们对于取消公摊面积后的定价策略、优惠调整情况等。比如，了解开发商是否会因为成本分摊问题提高套内面积单价，原本承诺的赠送面积、折扣优惠等是否还继续有效。还可以要求开发商提供房屋套内面积的详细测算依据和方式，确保自己清楚知晓实际得房情况，避免出现交房时套内面积与预期不符的问题。对于一些重点关注的楼盘，可以与开发商建立持续沟通的渠道，及时掌握其价格动态以及可能的变化原因。

关注法律法规保障权益

购房者要熟悉《商品房销售管理办法》等相关法律法规，清楚在取消公摊面积背景下自己拥有的合法权益。如果发现开发商存在不合理提价、擅自更改计价规则或者隐瞒套内面积真实情况等侵犯自身权益的行为，要懂得通过合法途径去维护权益，比如向当地的房地产管理部门投诉、寻求消费者协会的帮助或者依据合同条款通过法律诉讼来解决纠纷。同时，签订购房合同时，要仔细审查合同条款，对于涉及面积计算、价格约定、违约责任等关键内容要确保清晰明确、无歧义，不给开发商留下可钻的空子，让自己的购房行为在法律的保障下顺利进行。

总之，面对取消公摊面积后购房成本的复杂变化情况，购房者只有做好充分准备、积极应对，才能在购房过程中做出更加合理的决策，保障自己的切身利益。